深圳及大湾区,我们不要有任何的动摇,坚定持有

发布时间:2019-07-16 10:35:31 文章来源: 浏览量:1148

近日,中国指数研究院发布分析报告,对中国100个地级以上城市投资潜力进行排序和具体分析,内容相当精彩。

一、总体上看,省会以上城市的投资价值明显胜出

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1.一线城市继续领跑,上北深广位列前四。1.5线城市进步飞快,杭州、武汉、南京、成都、重庆、天津排名5-10。基本符合普遍感受。新一线的龙头之争此次花落杭州,此前的不少排名给了成都。

2.苏州、郑州分列11、12位。郑州2018年GDP首入万亿俱乐部,人口突破千万,周边无可以匹敌的城市,且周边总人口突破1亿,市场容量快速扩容,前景非常看好。西安、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥、济南列13-19位。佛山市场容量保持较高水平,已与普通二线相当。山东双雄中,青岛略好于济南,并且排在宁波前列。青岛获得国家支持的程度颇高,后续动力比较强。2.5线城市东莞因临近深圳,排名依然靠前,列20位。无锡则黯然跌出前20,但当前价格颇低,依然极具投资价值。此外,网红厦门也未能跻身前20。

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3.粤港澳大湾区、京津冀、长三角、长江中游、成渝、中原、山东半岛等城市群是投资的最佳选择,投资这些区域安全度较高。

4.中西部城市群当前还不太成熟,正处于核心城市不断加强的过程,尚未都市圈,更不要说城市群。投资中西部城市重点选择核心城市的四环以内,最好是核心或者次核心。

解读:从排名上看粤港澳大湾区城市竞争力强,尤其佛山、东莞、珠海、中山、惠州等城市受益于核心城市的人口、产业外溢和交通一体化,投资潜力较高


二、人口上看,注意那些近两年加速流入的城市

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1.全国2010年以来的人口增长呈现3+6的格局,3就是3个东部发达区域:粤港澳、长三角、京津冀,6是中西部6个核心城市:重庆、郑州、武汉、成都、长沙、西安。

2.传统发达地区长三角,各城市人口流入开始分化,上海实施严格的人口限制,人口流入总量增加不多,但人口的质量在不断升级。杭州、宁波等浙江城市人口增量开始扩大,尤其是杭州,近两年人口增量在不断扩大。江苏的南京开始发力,去年贡献了江苏一半的人口增量。徐州开始扭转人口净流出的局面,去年成了江苏人口流入第二多的地级市。

3.粤港澳大湾区是人口流入最多的区域,领头羊广州、深圳每年30万以上,近两年由于北京上海限制人口,流入呈扩大趋势。佛山人口流入2018年开始扩大,达到了8.8万之多,需要特别留意。

4.京津冀方面,北京严格限制人口后,天津获得良机,人口导入也呈放大趋势。且天津有高考红利对人口的吸引力很强。石家庄总人口1100万左右,人口导入依然很多,特别值得关注。

5.中西部城市核心城市,最近几年人口爆发式增长,大量外出务工人员回流。重庆、郑州、武汉、成都、长沙、西安都比较明显,未来预计仍将持续人口大量流入的态势。

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6.小学生增长方面,3+6重点区域依然是增长主力。在校生规模超过40万人,2015年以来复合增速前10名分别是:西安、成都、武汉、长沙、廊坊、深圳、宿州、南京、湛江、郑州。

7.近几年人口增长呈加速趋势的城市有:深圳、广州、济南、青岛、杭州、宁波、佛山、郑州、成都、武汉、南京、石家庄、西安。值得持续关注。

8.人才政策对于人口导入起到显著作用,西安、杭州、成都等城市是好的例证。未来,高校资源集中,产业基础好的城市,更具人口吸引力。如广州、郑州、武汉、重庆、成都、西安、南京。随着武汉、长沙等城市大力实施留才举措,这些高校资源丰富的城市优势将进一步释放。

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解读:总体上看,粤港澳大湾区是目前中国最具人口活力的地区,吸引人口的能力也是最强的。房地产长期看人口,没有人口就没有房地产。


三、经济上看,经济结构更加重要,服务业驱动型城市更多脱胎于工业强市

这张GDP总量及增幅图没有太多需要说的,大多是大家比较熟悉的内容。买房不完全看GDP,但是GDP高总归是好的。

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2.这张图就很有点意思了,各大城市的工业化率和城镇化率。也就是各个城市的产业结构,是工业主导还是服务业主导。工业化和城镇化具有明显的互动关系。高端产业基础强,现代服务业发达的城市,是房产投资的优选。

从图上看,一线城市城市化率均超过80%,开始了城市圈和城市群发展的阶段未来5-10年,一线城市郊区大发展是普遍规律,比如上海的嘉定、松江、青浦、滴水湖,现在价格对比北京低得离谱,未来3年均价上涨到5-6万是大概率事件。一线城市环线也将获得外部效应,得到快速发展。如北京的外围的燕郊、固安、廊坊,上海附近的花桥、嘉善、千灯、淀山湖、太仓、平湖等。

苏州、无锡、佛山、东莞等东部制造业强市工业占比超过40%,城镇化率超75%,处于工业驱动向现代服务业拉动转型的关键时期;郑州、合肥、成都等中西部核心二线城市,工业占比37%,城市化率70%,工业仍是城市发展主要推动力。值得注意的是,制造业是多数城市经济持续繁荣的根基,工业化从增长到回落是产业发展的自然规律,过早地人为去工业化并不利于城市的长期发展,甚至造成城市产业空心化。传统制造业强市,依然是转型为服务业驱动型城市的最佳选择。